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【转载】房地产市场将走向火炉还是滑落寒窟?  

2013-07-25 10:38:26|  分类: 房地产概闻 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市场将走向火炉还是滑落寒窟? - 乌裕尔河 - 乌裕尔河2
 

最近房地产市场出现了一定程度的报复性反弹,不少城市的房价出现了同比20%的上涨,成交量也出现了放量的趋势。与此同时,由于银行间拆借导致的所谓钱荒也给中国经济蒙上了阴影,此前股市下挫至1858点附近,很多人认为钱荒必然导致房地产市场调整。

就房地产市场来说,唱衰派阵营戏剧性地出现了分化。楼市“死空头”代表人物牛刀认为,受钱荒影响,中国房价泡沫这次一定会破灭,必然是拉美式加日本式,可能后果更为严重。中国目前面临这两种泡沫破灭的叠加模式。所以认为中国房价最少要跌去80%

另一个多年唱空楼市的代表人物谢国忠突然空翻多,他认为,在明年初地方政府的财政压力将影响到中央政府,中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号,因此带动房价回暖。

客观地说,2013年上半年楼市已经出现了整体性回暖,其核心原因在于,经过2012年的先高后低的回升,以及刚性需求迫不及待地入市,房地产迎来的是周期性上涨的阶段。前期处于观望状态的购房者纷纷出手,为了规避个人所得税新政,四月份之前出现了爆发性过户浪潮,五月和六月份新房出现了抢购现象,地王也频频出现,各地土地出让金获得大丰收。

那么,未来的房地产市场会如牛刀所预言的那样暴跌80%,还是会如突然空翻多的谢国忠所预言的房价将会出现回暖呢?

笔者认为,关键看政策层面如何变化。也就是说,政府是偏好保增长,还是调结构。就当前的经济形势而来,经济增长速度事实上已经下滑,前段时间股市跌至四年低点就是一个显著地表征,更重要的是,全球央行被迫收缩流动性,很可能会因此诱发金融危机。

对中国经济而言,显然处于一个两难的局面:如果继续释放流动性,短期可能会缓解金融危机爆发的可能性以及会阻止经济继续下滑,促进房地产市场火爆,但从长期来看,这将丧失调整经济结构的良机,同时可能会引发难以控制的通货膨胀,从而不利于经济增长和社会稳定。如果政府选择了继续刺激经济增长的政策,未来房地产市场继续稳中有涨的情态会继续保持下去;然而,如果决策层偏好调结构,控制流动性,那么,未来房地产市场资金面压力可能就会增加,市场调整也很正常。但这种调整不至于发生市场崩盘的局面。

防范金融风险,需要从三个层面入手:首先是要防范地方债务出现危机。上半年楼市的回暖,各地土地财政喜获丰收,可以说是减缓了这种冲击力,也打击了境外唱空中国债务危机的势头;其次是要防范影子银行风险,金十条出台的一个重要目的,就是防范影子银行爆发大面积的危机,可能冲击金融系统的风险。其三是防止房地产过度融资从而绑架整个银行系统。

从现实的政策层面来看,决策层对于房地产支持经济增长这一方面还是肯定的,对于局部地区房地产市场过热引发金融危机也是很警惕的。比如,国务院办公厅在75日公布的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出,要积极满足居民家庭首套自住购房等信贷需求,认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策。这是一个非常明显的信号,即决策层要保护房地产市场中的刚性需求,限制投机性需求。

就目前楼市状态来看,地区分化十分严重,一线城市和不少重点城市房地产市场处于燥热的状态,而也有不少城市像鄂尔多斯、温州等城市,出现楼市局部崩溃的局面,而且鬼城的出现数量也在增加。

因此,房地产市场将走向火炉还是滑落寒窟,关键是看决策层更加偏好哪一种应对危机的手段,这些都存在巨大的不确定性。短期内新一届政府也许对GDP增长要求不会像以往那样,一味追求顾数字而不顾发展中产生的其它后果。有一点可以肯定的是,决策层可能会采取差别化的房地产调控政策,来调控日趋复杂化的房地产市场。

中国城镇化进展的使命任重道远,城镇化进程才刚刚完成了51%。中国房地产市场还正处于青年期,后续发展还有巨大空间。今后亿万农民将逐步离开农业和土地,进入各级城镇,享受城里人的各项待遇。所以面对城镇化战略实施,经济只能是短暂机构性调整,最终还是要加快中国经济改革的步伐。

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