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【转载】孙锡良:“大农村”地产或将失控,非常危险  

2014-02-09 19:25:31|  分类: 城镇化 |  标签: |举报 |字号 订阅

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孙锡良:“大农村”地产或将失控,非常危险

2014-02-09 17:32:25  来源:红歌会网  作者:孙锡良

  城镇化反思——“大农村”地产有失控的风险

 

 

  用传统观念看,农村就是指以农业为主的生产生活单位,其人员只拥有农村户籍。现在,我认为有必要进行重新定位,在还没有实现全国性城市化之前,我想引入“大农村”这个概念。所谓“大农村”,即指包含县城(含县级市)在内的整个基层范畴。

 

  为什么要引入“大农村”概念?主要源于其人口属性。不管是居住在原村落的人口还是居住在县城乡镇的人口,多数仍以外出打工为主业,不享受市民待遇,部分仍然间歇性依靠农村田地生存,这部分人口无论从观念还是从行为看,要脱离农村化倾向还要经历相当长的时间,房屋的城镇化与人口自身成长的速度并不成正比,甚至比世界上很多国家都呈现特殊性,直接一点讲,中国农民的市民化要大大慢于已经城市化国家的平均水平。

 

  中国政府对“大农村”用心最多,但收效却是最小,农民朴素的满足感无论如何都不能掩盖问题的本质,从政府管理到社会生活各领域都有失控的巨大风险。这绝不是什么危言耸听,科技现代化与思维原始化的矛盾、物质丰富与精神堕落的矛盾、硬件突变与观念倒退的矛盾、城镇化加速推进与管理加速空心的矛盾等等交织在一起,构成了中国“大农村”的多重风险。

 

  有关城镇化的反思,本文选择“大农村”房地产为重点,今后将逐步就其它各类问题谈自己的看法。

 

  今天的中国,一部分人坚信中国房地产将不可避免地陷入低潮,一部分人坚信地产业因为城镇化战略还能繁荣二十年以上,矛盾的观念源于矛盾的政策,在城镇化过程中,政府理念与政府政策本身就矛盾重重,或者说是完全混乱的,政策执定者不懂农村,更不懂城市化。现在的“大农村”,至少有五重矛盾:

 

  其一:“新农村”与城镇化是不是矛盾的?城镇化的目标是让较大部分农民脱离农村进入城镇,而新农村的目标则是让原地农民稳居在农村,只不过是把“旧农村”改造成“新农村”,一些地方的“新农村”建设得非常豪华,不但占地面积大,而且设计档次高。对农民而言,这本来是一件好事,但是,我们必须看到,条件如此好的农村,他们还是城镇化的对象吗?如果是,那就会导致资源的浪费,一方面在农村占用土地和房屋,另一方面又不合理地扩大城市规模,如果新农村农民不是城镇化的对象,那城镇化的主力又是谁?

 

  中央政府在推动城镇化时必须想清楚,要推动全国性的城镇化建设,就不能允许全国性的新农村建设同时存在,虽然短期看,会呈现房地产市场的“双繁荣”现象,但其危害性是显而易见的。

 

  其二:“旧农村”膨胀与隆起的新城是不是矛盾的?“新农村”建设一般是采取推倒重建的模式,而“旧农村”改造则是农民根据自身能力按自己意愿逐步建设的过程。从城镇化要求看,按道理,农民想改变自己的住房条件理应局限于原宅基地上,不应当新批宅基地。事实上,旧农村因为缺少规划,老宅基地的房屋相对密集,不适宜就地改造,于是就择新地建房,把老宅基地闲置不用,政府并没有一个新老置换的政策要求。

 

  不管地方政府是有意纵容还是管理不力,“旧农村”村落不断膨胀是客观存在并且不断恶化的,新建成的村舍大且豪华,这与城镇化政策显然也是矛盾的,允许不断地隆起新城,就不能允许旧农村的无限制膨胀,选择城镇购房,就不应允许其在农村圈地,所谓“城乡一体化管理”必须是权利和义务对等的管理,决不能是牺牲社会大众利益的管理。

 

  其三:“镇农村”是城还是村?它与城镇化有没有矛盾?中国政策的定义特别有意思,不提城市化,要提城镇化,从字面理解,好象是让农民一部分进城,一部分进镇,显然是把镇局限在既不属城市又不属农村这么一个范畴。这里就产生一个问题,中国政府到底是准备把农民更多引入城市还是更多引入到乡镇?“新型城镇化”是一项国家战略,在推进这个战略之前就应当有定位,定位准确了,政策制定才能科学,政策执行才能到位,如果说城镇化就是城市化,那也应当尽早给个政策定义,以免理解歧义。

 

  就我的观察,农民在理解城镇化的战略上是模糊不清的,少数农民认为政府要把自己变成象大城市市民一样的市民,多数农民认为城镇化就是政府引导自己到镇上、到县城建房买房。于是,乡镇机关所在地火了,县城房地产火了,几乎每个地方镇都作了宏伟规划,农民纷纷到镇上买地建房或者买商品房,镇居民大约有80%以上新搬入的农民,他们闲时住镇,忙时务农或者外出打工,这种镇到底是城还是村?他们除了贡献地产占有率,对城镇化战略的正面意义在哪里?

 

  我看了一个县的“规划”,该县共有80万人口,下直辖7镇一国营农场,县城规划常住人口40万人,有三个大镇规划各住5万人,另四镇各规划3万常住人口,国营农场机关所在地规划常住人口2万,城镇人口至2010年将达到69万。大家思考一下,“大农村”都接近90%城镇化了,县城以上的各城市如何再吸纳农民进城?有那么多可吸纳的人口吗?

 

  用“规划”指导城镇建设本不错,但是,这样的不科学规划是为了房地产发展还是为了新型城镇化战略?

 

  其四:“路边村”是否与城镇化矛盾?在“大农村”地区,从县城出发,省级公路、县级公路,村级公路,只要有水泥路,路两边的土地就沦为宅基地。据了解,路边建筑大量都是非法建筑,并没有获得土地使用证,房屋也没有产权证,但几乎所有的农民都很理直气壮,普遍认为在自家的耕地上建房子不犯法,人家建,我也可以建,到处都建,敢拆谁的房子?

 

  如果只是历史问题还不可怕,可怕的是“路边村”在快速膨胀,路边耕地全成了农民的发财地,非法买卖已成趋势,每新修一条路,就要耗费成倍的土地供农民建房。“路边村”不是镇,更不是城,完全不在规划之中,准确地讲都是违筑。

 

  现在的问题是,地方政府和村级集体是否有从中获利的可能性?如果有,说明非法卖地已经成为当地各取所需的一种贸易,如果没有,那就尽快用铁腕治理违法占地现象。

 

  治理非法建筑,并不只是土地问题,还关系到房地产观念的问题,在“大农村”,部分农民对炒房赚钱的渴望并不比其他群体少半分,很多人认为买房等升值比打工赚钱,建房卖比炒房又更赚钱,即种房比种地强百倍不止。

 

  其五:“县城村”到底算几线城市?一般来说,多数人习惯于把县城看作是四线以外的城市,而本人则把多数县城看为“村”。除经济发达地区外的少数县城,全国大部分县城都符合村的特点,60%以上的县城人口都是新购房农民,很多人的房子就是过春节回来住几天,过完年,出去打工,房子就空了,有一部分人是原郊区的农民失地后被安置成市民,住在县城中的市民其实多数是没有市民待遇的,与农民没有任何区别,所以,用“县城村”来描述更为准确。

 

  “县城村”的最大问题是缺少足够的工商业支撑,主要依靠房地产建设产生的关联效应,房地产不扩张,县城就失血,房地产大扩张,泡沫又加剧,对一二三线城市的倒压力就更大,政府若想把城镇化的农民移居地主要放在县城,那一二三线城市得尽快停止扩张,若把农民进城定位在一二三线城市,那“大农村”建设就要尽快停步,如果所有的城市城镇都把农民当“救星”,其矛盾性是很明显的。

 

  综上所述,中国在推进城镇化战略的过程中,“大农村”出现的问题是非常清楚的,也是非常危险的,它是中国房地产业隐患下移的重要表现,是地产泡沫恶化的最显剧特征。要解决“新农村”、“旧农村”、“路边村”、“乡镇村”和“县城村”的地产化问题,决不仅仅通过遏制房地产本身就可以解决,最关键最核心的问题是中央要弄懂什么是城市化或者说城镇化。到目前为止,几乎所有的推进政策都是相互矛盾甚至是错误百出的,尽管有些馅饼画得比较大,但我可以肯定地讲,这些饼子绝大多数农民是吃不到嘴的,添几口是可能的。

 

  人的空心化是“大农村”失控的最大风险,涉及到从地方政府到人民群众的方方面面,有关中国城市化进程与“大农村”出路的个人意见将在《建议书》中单独列出,本文不表。

 

http://www.szhgh.com/Article/opinion/xuezhe/2014-02-09/44047.html

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